L’inadempimento, protratto nel tempo, di un debito con garanzia reale su un immobile di proprietà del debitore, legittima il creditore ad iniziare la procedura di esecuzione forzata mediante il pignoramento del bene.
L’atto di pignoramento immobiliare, oltre che notificato al debitore, deve essere trascritto presso i Registri Immobiliari e depositato in Tribunale, insieme alla nota di trascrizione, a cura del creditore.
Per effetto dell’avvenuta trascrizione, il pignoramento è opponibile ad eventuali terzi acquirenti dell’immobile, intervenuti successivamente all’inizio della procedura esecutiva.
Cancellazione del pignoramento immobiliare: soggetti attivi
Se, successivamente al pignoramento, il debito viene pagato, il pagamento estingue la garanzia ipotecaria, ma non il pignoramento né il processo esecutivo pendente: per la chiusura di entrambi è necessario un intervento delle parti o del Giudice.
A questo proposito è necessario distinguere le varie fattispecie, con riferimento alle modalità di estinzione del debito.
- Estinzione del debito previo accordo delle parti
Se debitore e creditore hanno trovato un accordo di pagamento totalmente estintivo del debito, la cancellazione del pignoramento dai Pubblici Registri è conseguenza dell’estinzione della pendenza, per cui spetta al creditore attivarsi per chiederla, dichiarando altresì di rinunciare al procedimento di esecuzione, con il deposito di un apposito atto formale in cancelleria.
Se invece l’accordo fra le parti prevede un pagamento rateizzato, debitore e creditore, tramite i loro legali, chiederanno al Giudice di pronunciare la sospensione o il rinvio dell’esecuzione forzata. Dopo la pronuncia giudiziale il creditore si attiverà per richiedere la cancellazione del pignoramento.
Se infine l’accordo avviene in sede processuale è lo stesso Giudice che pronuncia l’estinzione del procedimento esecutivo mentre dispone, con la stessa ordinanza, la cancellazione della trascrizione del pignoramento dai Registri Immobiliari. - Estinzione del debito senza accordo delle parti
Se il debitore ha saldato interamente il pagamento, senza che sia intervenuto un precedente accordo sulle modalità di estinzione del debito, il creditore, avendo ricevuto quanto di sua spettanza, sarà ancora una volta il soggetto tenuto a chiedere la cancellazione del pignoramento: se il creditore non adempie a quest’onere e prosegue nell’esecuzione forzata, il debitore può proporre opposizione al Tribunale, chiedendo l’accertamento dell’inesistenza dei diritti vantati dal creditore.
In questo caso, il Giudice, se accerta l’avvenuta estinzione del debito, ordina d’ufficio la cancellazione del pignoramento. - Opposizione del debitore
Il debitore può proporre opposizione al pignoramento anche qualora rilevi errori formali nella procedura di esecuzione forzata (“opposizione agli atti esecutivi“) o qualora contesti la validità del credito vantato nei suoi confronti (“opposizione all’esecuzione“).
In entrambi i casi, se viene riconosciuta la fondatezza delle ragioni del debitore, il Giudice emette un’ordinanza con cui dispone la cancellazione del pignoramento dai Registri Immobiliari.
E’ di tutta evidenza che la procedura, basata sul contenzioso e sui suoi sviluppi in sede giudiziaria, necessita di un supporto legale opportunamente competente in materia di diritto immobiliare. Per questo motivo è importante, per entrambe le parti in causa, rivolgersi all’assistenza di uno studio specializzato in diritto immobiliare, come Petroncini studio legale Roma che possiede un’ottima conoscenza specialistica in questo ramo del diritto.
Estinzione fisiologica del pignoramento immobiliare
L’espropriazione immobiliare e la conseguente vendita del bene oggetto dell’esecuzione forzata, costituisce, in via intuitiva, l’esito fisiologico del pignoramento.
Secondo il dispositivo dell’art 586 c.p.c., immediatamente dopo il versamento del prezzo di vendita dell’immobile, il Giudice può intervenire con provvedimenti mirati all’estinzione del pignoramento e alla sua cancellazione.
In primo luogo, se il Giudice ritiene che il prezzo offerto per la vendita dell’immobile pignorato sia sensibilmente inferiore a quello ritenuto “giusto”, può sospendere la vendita stessa.
Quando, invece, il versamento del prezzo avviene in misura congrua, il Giudice emette decreto con il quale trasferisce il bene oggetto della vendita forzata all’aggiudicatario e ordina la cancellazione delle trascrizioni relative al pignoramento e all’ipoteca.
Giurisprudenza in materia
Nella pratica si rivela spesso di fondamentale importanza l’adempimento tempestivo degli oneri a carico delle parti del procedimento esecutivo.
Recenti sentenze, seguendo l’ultimo orientamento della Cassazione, hanno evidenziato come l’omissione del deposito della nota di trascrizione sia uno dei casi più frequenti di opposizione all’esecuzione con conseguente inefficacia del pignoramento (Cass. n. 4751/16).
La Suprema Corte ha delineato altresì le modalità di impugnazione del provvedimento giudiziale con cui viene dichiarata l’improcedibilità o l’estinzione della procedura esecutiva, con conseguente cancellazione del pignoramento: il provvedimento di improcedibilità è impugnabile con lo strumento ordinario dell’opposizione agli atti esecutivi, mentre nel caso di dichiarazione di estinzione va proposto reclamo al Collegio (Cass. n. 31695/18).
