Ai sensi dell’art. 832 c.c. il diritto di proprietà si sostanzia nel diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. La proprietà di un fondo, pertanto, implica la facoltà per il titolare del corrispondente diritto reale di eseguire lavori edilizi su di esso.
Tale diritto non è, tuttavia, libero e incondizionato, in quanto, comportando l’attività edilizia una trasformazione del territorio, è soggetta all’autorizzazione e controllo da parte della P.A. (in questo caso, il Comune in cui il suolo è ubicato).
In particolare, qualora si intenda costruire un nuovo immobile o ristrutturarne uno già esistete, si dovrà preventivamente chiedere ed ottenere un assenso ad edificare, che si sostanzia nel rilascio ad opera del Comune del c.d. permesso di costruire.
Tutte le opere eseguite in assenza di tale concessione si intendono abusive.
L’abuso edilizio può essere, pertanto, definito come l’opera eseguita in assenza o in contrasto con quanto stabilito nel permesso di costruire (e, dunque, in contrasto con gli strumenti di pianificazione urbanistica). Ai sensi dell’art. 44 del T.U. in materia edilizia tale violazione integra al contempo:
– Un illecito penale, punito con l’ammenda e l’arresto fino a due anni, prescrivibile in quattro o cinque anni a seconda che siano o meno intervenuti atti interruttivi;
– E un illecito amministrativo. In seguito alla denuncia all’autorità giudiziaria, il Sindaco dovrà inoltre adottare tutti i provvedimenti di sua competenza, senza limiti di tempo, in quanto l’esercizio del potere di vigilanza non è soggetto a decadenza.
Abuso Edilizio e Difformità
Non tutte le difformità rispetto al progetto presentato in occasione del rilascio della concessione costituiscono un abuso edilizio. Sul punto la Suprema Corte ha di recente operato una distinzione tra:
– Varianti essenziali, le quali, comportando un mutamento della destinazione d’uso dell’immobile o una consistente variazione della cubatura rispetto al progetto approvato, integrano un abuso edilizio;
– E le varianti minori, le quali, sebbene consistano anch’esse in un mutamento rispetto al progetto iniziale, non incidono in negativo sulle prescrizioni contenute nel permesso di costruire. In questo caso non si è in presenza di un abuso edilizio ed è consentito iniziare i lavori presentando semplicemente la c.d. SCIA, per poi procedere alla regolarizzazione in un secondo momento.
Catasto e Urbanistica
Prima di acquistare/vendere un immobile o effettuare un intervento edilizio, è importante verificarne la conformità urbanistica.
Quest’ultima si sostanzia in un documento che attesta l’assenza di abusi edilizi, certificando l’effettiva conformità dell’immobile esistente ai titoli edilizi con i quali ne sono stati nel tempo autorizzati la costruzione e i successivi interventi su di essa.
In difetto, non sarà possibile nè acquistare nè vendere l’immobile in questione, costituendo causa di nullità degli eventuali atti notarili.
La conformità urbanistica viene spesso confusa con la conformità catastale. A differenza della precedente, quest’ultima non ricopre una funzione urbanistica ma solo fiscale, e si sostanzia in una dichiarazione del venditore o di un tecnico abilitato attestante la corrispondenza tra lo stato effettivo dell’immobile e la planimetria agli atti del catasto.
Condono e Sanatoria: Differenze
L’ordinamento italiano prevede due istituti volti alla regolarizzazione di un abuso edilizio, ossia il condono edilizio e la sanatoria. Si tratta, però, di due strumenti con caratteristiche e presupposti molto diversi tra loro.
In particolare, il condono edilizio è una legge dello Stato con la quale vengono totalmente o parzialmente estinte determinate categorie di illeciti edilizi espressamente previsti nel testo di legge, tra i quali si annoverano anche le violazioni relative agli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti o precedenti al momento della sua entrata in vigore.
Trattasi di una legge speciale dello Stato in quanto detta disposizioni in deroga alla disciplina normativa vigente in materia urbanistica e per un lasso di tempo limitato, avente principalmente la funzione di finanziare le casse dello Stato attraverso il pagamento agevolato delle sanzioni.
La sanatoria, invece, consiste in un provvedimento amministrativo emanato dalla P.A. su richiesta del cittadino che intende regolarizzare abusi edilizi. A differenza del precedente, questo provvedimento può però essere richiesto solamente nel caso in cui l’intervento per cui si chiede la concessione in sanatoria risulti conforme alla disciplina vigente in materia urbanistica ed edilizia, e ciò tanto al momento della sua realizzazione quanto al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).
Da quanto sopra esposto emerge come il tema degli abusi edilizi e relative sanatorie nasconda non poche insidie, trattandosi di una materia complessa soggetta a costante mutamento giurisprudenziale e spesso oggetto di modifiche legislative.
Pertanto, è opportuno sottoporre la documentazione all’esame preliminare di un professionista nel campo come Petroncini studio legale Roma specializzato nel settore immobiliare, in grado di fornire assistenza completa e personalizzata per tutte le fasi del procedimento.
